منتدى احمد يدك القانونى
عزيزى الضيف المحترم ، نرحب بك فى منتدى احمد يدك القانونى ، نتمنى لك قضاء وقت ممتع بالمنتدى ، لكن يجب عليك ان تكون عضو مسجل بالمنتدى كى تستطيع الاستفادة بمحتويات المنتدى . لذا فنرجو منك تسجيل الدخول اما لو كانت غير مسجل عضوية بالمنتدى فعليك التسجيل فى المنتدى

نتمنى لك حظا سعيدا فى المنتدى
مدير المنتدى/ أحمد يدك



 
الرئيسيةاليوميةس .و .جبحـثالتسجيلالمجموعاتدخول

شاطر | 
 

 الرهن الرسمي

استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي اذهب الى الأسفل 
كاتب الموضوعرسالة
admin
Admin
Admin
avatar

الاوسمة الحاصل عليها :
عدد الرسائل : 4967
العمر : 29
نقاط التمييز : 89
نقاط النشاط : 30581
تاريخ التسجيل : 30/03/2007

مُساهمةموضوع: الرهن الرسمي   20/8/2008, 1:41 pm

بسم الله الرحمن الرحيم
التعريف
تكلم علماء القانون على ما أسموه بالرهن التأميني وهو يعرف بأنه عقد يكسب
به الدائن على عقار مخصص لوفاء دينه حقا عينيا , يكون له بمقتضاه أن يتقدم
على الدائنين العاديين والدائنين التالين له في المرتبة في استيفاء حقه من
ثمن ذلك العقار في أي يد يكون .
ويظهر من التعريف خصائص الرهن التأميني : وهي كونه عقدا واردا على عقار
يمنح صاحبه حق التقدم أو الأولوية على بقية الدائنين العاديين في استيفاء
حقه من ثمن العقار عند بيعه .
ومن أهم خصائصه : أن يقع على عقار , أو حق عيني على عقار , وهو الأهم في الحياة العملية .
ولا بد لانعقاد هذا الرهن من تسجيله في صحيفة العقار المخصصة له في
السجلات العقارية , فالتسجيل ركن فيه , ويتحمل الراهن نفقات العقد من
كتابة ونفقات تسجيل إلا إذا اتفق مع المرتهن على غير ذلك .
والرهن التأميني حق لا يتجزأ , فكل جزء من أجزاء العقار المرهون ضامن لكل الدين , وكل جزء من الدين مضمون بالعقار المرهون .

أثر الرهن التأميني بالنسبة إلى الراهن :
التصرف بالمرهون : للراهن أن يتصرف في عقاره المرهون رهنا تأمينيا تصرفا
محتملا للفسخ , كالبيع والإجارة والهبة والصدقة ونحو ذلك , إذا فعله
الراهن قبل سقوط الدين لكن يكون تصرفه موقوفا نفاذه على رضا المرتهن أو
قبوله , لأن الراهن لا يفقد ملكية العقار ولا حيازته ولا حقه في التصرف
فيه , غير أن الملكية تنتقل مثقلة بالرهن إذا كان الرهن قد سجل في دائرة
التسجيل العقاري قبل تسجيل التصرف .
فإذا أجاز المرتهن البيع يتحول حقه إلى الثمن , بخلاف بدل الإجارة .
إدارة المرهون : كما أن للراهن حق التصرف في العقار المرهون , فإن له أيضا
لصاحبه حق إدارته , فله استعمال العقار المرهون بنفسه , واستغلاله بواسطة
غيره , وله أن يحصل على غلته , حتى تاريخ نزع ملكيته جبرا عند عدم الوفاء
بالدين , لأن الغلة تلحق بعد هذا التاريخ بالعقار , وتصبح من عناصر الوفاء
بالدين .
ضمان سلامة المرهون حتى تاريخ الوفاء بالدين :
يضمن الراهن سلامة المرهون حتى تاريخ الوفاء بالدين , ولا يجوز له أن يقوم
بأي عمل من شأنه ضياع ضمان الدائن أو إنقاصه بتخريب أو تعيب .
وللدائن أن يتخذ من الوسائل ما يحفظ حقه , كأن يطلب من المحكمة تعيين حارس
على العقار أو منع الراهن أو غيره من تخريب المرهون ومن أي عمل من شأنه
إنقاص قيمة الضمان .
وله أن يرجع على الراهن بجميع النفقات التي ينفقها من أجل حفظ العين ,
كمصروفات الحراسة , والتقاضي وإعادة العين إلى أصلها عند نشوء الضمان .
وإذا هلك العقار المرهون أو تعيب قضاء وقدرا , كان على الراهن إما الوفاء بالدين قبل حلول الأجل , أو تقديم ضمان جديد للمرتهن .
وكذلك إذا هلك المرهون أو تعيب بخطأ من الراهن , كان على الراهن إما وفاء الدين فورا , أو تقديم ضمان جديد لمدينه .
أما إذا طرأت أعمال تعرض المرهون للهلاك أو التعيب أو تجعله غير كاف
للضمان , كالحفر قرب العقار , فللمرتهن الطلب من المحكمة وقف هذه الأعمال
التي تمنع وقوع الضرر .
وفي حال هلاك العقار المرهون ينتقل الرهن التأميني إلى بدله , كالتعويض ,
أو مبلغ التأمين أو مقابل نزع الملكية للمنفعة العامة , من ثمن أنقاض أو
عقار آخر , وللمرتهن استيفاء حقه من هذه الأموال طبقا لمرتبته بين
الدائنين .

أثر الرهن بالنسبة إلى الدائن المرتهن : تنازل المرتهن عن حقه لغيره :
للمرتهن رهنا تأمينيا أن يتنازل عن حقه في المرهون لآخر لأن له حقا عينيا
فيه , ولكن بشرط موافقة المدين الراهن .
ويسجل حينئذ سند التنازل في دائرة التسجيل حفظا لحق المتنازل له .
استيفاء المرتهن حقه من المرهون عند الأجل :
للمرتهن بماله حق الأولوية أن يستوفي دينه من العقار المرهون عند حلول أجل
الدين , طبقا لمرتبته بين الدائنين , مع مراعاة الإجراءات القانونية
المقررة .
فإذا لم يف العقار بدينه , كان له الرجوع بباقي دينه على أموال المدين كدائن عادي .
وإذا وجدت زيادة ردت على الراهن .
3 شرط تملك المرهون :
هذا شرط باطل مناف لما تقرر في الحديث السابق : لا يغلق الرهن من صاحبه الذي رهنه له غنمه وعليه غرمه .
فإذا اشترط المرتهن في العقد تملك المرهون في مقابل دينه إن لم يؤده
الراهن في الأجل المعين , أو إذا اشترط بيعه دون مراعاة الإجراءات
القانونية , فالرهن صحيح والشرط باطل .

أثر الرهن التأميني بالنسبة إلى غير العاقدين :
حق التقدم : يترتب على الرهن التأميني كالرهن الحيازي حق الدائن المرتهن
بالأولوية أو التقدم أو الامتياز على بقية الدائنين العاديين في اقتضاء
دينه , طبقا لمرتبة قيده في دائرة التسجيل .
وأما الدائنون الشخصيون العاديون فلا امتياز لأحدهم في التقدم على سواه , بل توزع عليهم أموال المدين بنسبة ديونهم .
ويستوفي الدائن المرتهن حقه من ثمن العقار المرهون أو من المال الذي حل
محله , كمقابل ضمان الهلاك أو التأمين بنفس المرتبة , وذلك بعد حسم ما
أنفق على الإجراءات .
ويعتبر ثمن العقار هو الضامن لسداد الدين , وإذا دفع تعويض عن العقار
المرهون , فإن ذلك التعويض يحل محله في الضمان للدائن الواحد أو أكثر .
وتحدد مرتبة كل دائن بالرقم التتابعي للتسجيل في صحيفة العقار في السجل
العقاري , فإذا تعدد الدائنون المرتهنون ضد مدين واحد وتقدموا في وقت واحد
لتسجيل رهونهم سجلوا برقم واحد وكانوا في مرتبة واحدة .
أما إذا لم يسجلوا رهونهم في وقت واحد , فيكون للدائن السابق في التسجيل حق الرجحان على من يليه في المرتبة أو الدرجة .
ويجوز للدائن المرتهن أن يتنازل عن مرتبته لدائن آخر له رهن على ذات
العقار , على أن هذا التنازل مقيد بمقدار دين المتنازل فحسب , ويجوز
الاحتجاج ضد الدائن الآخر المتنازل له بجميع الدفوع , وبكل ما كان يجوز
الاحتجاج به ضد المتنازل الذي هو الدائن .
ومرتبة الرهن التأميني تعتبر من تاريخ التسجيل في دائرة التسجيل .
ويظل الرهن التأميني محتفظا بمرتبته حتى يقيد بدائرة التسجيل ما يدل على
انقضائه بأي وسيلة من وسائل الانقضاء والمنصوص عليها في القانون .
حق التتبع :

يثبت للدائن المرتهن أيضا بالنسبة للغير ما يسمى بحق التتبع , أي تتبع
العقار المرهون في يد أي حائز له , لاستيفاء دينه عند حلول أجل الوفاء به
طبقا لمرتبته , فهو من الآثار المهمة لعقد الرهن التأميني .
وهذا الحق كحق التقدم يثبت لصاحب الحق العيني , فله أن يتتبع الشيء
المتعلق به حقه في أي يد انتقل إليها , أي إن حق التتبع ينتقل بانتقال
العين مهما كان سبب انتقالها من يد إلي يد , لأن للراهن حق بيع عقاره
المرهون والتصرف فيه على أن يبقى مثقلا بالرهن .
ومن مقتضيات هذا الحق : أن للدائن المرتهن أن يستوفي دينه منه عند حلول
الأجل وعدم سداده , واستيفاء الدين يتم باتخاذ إجراءات نزع ملكيه العقار
المرهون , والتي تبدأ بإنذار كل من المدين الراهن وحائز العقار ( الذي
انتقلت إليه ملكية المرهون بعد الرهن أو ثبت له أي حق عيني فيه ) بالسداد
, وإلا اتبعت الإجراءات المنصوص عليها في قانون الإجراءات أمام المحاكم
المدنية وفي القوانين الخاصة

الرهن عند الجمهور يتعلق بجملة الحق المرهون فيه وببعضه , فإذا رهن العقار
في عدد ما , فأدي الراهن منه بعضه , فإن الرهن بأسره يبقى بيد المرتهن حتى
يستوفي كامل حقه لأن الرهن محبوس بحق , فوجب أن يكون محبوسا بكل جزء منه ,
كحبس التركة على الورثة حتى يؤدوا ديون الميت .
ويلاحظ أن الرهن التأميني يرتب للدائن حقا عينيا على المال المرهون دون أن
تنتقل حيازة هذا المال إلى يد الدائن بل تبقى حيازته في يد المدين الراهن
, وهو لا يرد إلا على العقار . فالعقار وحده دون المنقول هو الذي يمكن
رهنه رهنا رسميا وذلك فيما عدا بعض الاستثناءات الواردة في القانون على
سبيل الحصر رهن السفن البحرية ( الرهن البحري ) , ورهن الطائرات ( الرهن
الجوي ) , ورهن المحل التجاري ( الرهن التجاري ) .

وقد منع بعض الفقهاء المعاصرين الرهن التأميني الذي جاء به القانون
المعاصر لأنه لا يشترط فيه القبض الذي نطقت به الآية الكريمة , ولكن أقره
فقهاء آخرون إذ أن القبض في رأي بعض الأئمة لا يعد ركنا من أركان العقد ,
ويرى هؤلاء أن قيد الرهن بالسجل يجعله في حكم القبض .

وتجدر الإشارة إلى أنه لا يجوز اقتضاء الدين من غير العقار المرهون , وليس
له أن يدفع بضرورة الرجوع على المدين قبل التنفيذ على عقاره , وهو ما يسمى
في القوانين الحديثة بالدفع بتجريد المدين , لأن العبرة بالعين محل الضمان
ومحل الوفاء أيضا .
ويجوز أن يستوفي الدائن المرتهن حقه من ثمن العقار المرهون أو من المال
الذي حل محله , كمقابل ضمان الهلاك أو التأمين بنفس المرتبة , وذلك بعد
حسم ما أنفق على الإجراءات .
ويعتبر ثمن العقار هو الضامن لسداد الدين , وإذا دفع تعويض عن العقار
المرهون , فإن ذلك التعويض يحل محله في الضمان للدائن الواحد أو أكثر عملا
بالقاعدة الشرعية : ( إذا بطل الأصل يصار إلى البدل ) .



المصدر: منتدى احمد يدك القانونى - http://lawgroups.withme.us







[img]http://img10.imageshack
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
http://lawgroups.withme.us
 
الرهن الرسمي
استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي الرجوع الى أعلى الصفحة 
صفحة 1 من اصل 1

صلاحيات هذا المنتدى:لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى
منتدى احمد يدك القانونى :: المــنتــــــــــــــــــــــديات القانونيـــــــــــــــــة :: منتدي الكتــب والمقـالات والبـرامج القـانونيه-
انتقل الى: